赵燕菁：从历史中思考未来：1998年住房制度改革的启示

目前经济政策的制定，离不开我们对宏观经济问题的理解。而理解目前问题的唯一办法，就是解释其形成的历史路径。只有对这一轮经济高潮得出正确的解释，才能对随之而来的问题有正确的判断，也才能制定正确的经济政策。

一、住房制度改革：经济增长的启动器

20世纪90年代后期开始，我国的房地产进入了新一轮高速增长，这一轮房地产增长之猛烈，持续时间之长，超乎所有人的预料。与此同时，房地产在国民经济的地位迅速提高，对经济增长的拉动作用也越来越大。根据央行《2002年第二季度货币政策执行报告》测算，2001年房地产开发投资对中国ＧＤＰ增长的直接贡献率为1.3个百分点，再加上间接贡献率可达到1.9到2.5个百分点。也就是说房地产对ＧＤＰ增长率的贡献高达26%到34%。在其它的分析中，房地产对经济增长的贡献甚至更高。亚行驻中国首席经济学家汤敏估计在2001年7.6个百分点的经济增长中，有高达1.6个百分点是由房地产直接拉动的（李泊溪2003）。2002年房地产最新统计没有出来，但是从前三个季度房地产增长高达29.4%，显著高于GDP增长来判断，房地产对经济增长的贡献率会进一步上升。摩根斯坦利的谢国中估计，其贡献率可能再次达到1.6%。可以说，在目前的中国经济中还没有任何一个单一的部门可以向房地产业一样，对宏观经济的增长产生如此大的影响。

那么引发这次房地产高潮的真实原因是什么？从统计中我们可以看出，中国的房地产的起伏，大体上和国民经济发展的起伏是一致的，即经济增长较快，发地产发展也较快；反之，经济低迷，房地产业随之下滑。1989、1990两年，受治理整顿和“六四”影响，中国经济沉到谷底，房地产更是前所未有地呈现负增长，商品房开工面积从1988年的6千多万平方米，猛跌到3千多万平方米。1992年“南巡讲话”以后，经济重新启动，房地产业迅速恢复，1992年从上一年的6千多万平方米，一举增加到1亿多平方米，并在1994年爬上1亿8千多万平方米的顶峰。此后，宏观调控开始，经济增长趋缓，房地产开工面积也逐渐下降，并在1996、1997年再次达到谷底。

来源：《中国经济统计年鉴2001》中国统计出版社，《中国房地产市场年鉴1996-1999》中国计划出版社

但是从1998年开始，中国的房地产却一反常态，出现了宏观经济无法解释的快速上升。统计中可以清楚地看到这个分水岭：全国住宅当年开工面积1996、1997年跌到谷底1亿平方米多一点，但在1998年有一个急剧的跳升，达到1亿6千万平方米，猛增将近6千万平方米，当年就超过了1994年经济高潮时1亿3千万平方米的顶峰。随后一路攀升，连续几年高速增长，1999年达到1亿8千万平方米，2000年突破的2亿平方米，达到创纪录的2亿3千万平方米。2001年房地产投资的增长更是达到1994年以来的最高点--将近30%!

是什么原因导致了这次脱离了经济运行曲线的超常规增长？我们的答案是，制度。回顾1998年所有的经济变量，只有住宅分配货币化这一项，能够解释这次房地产高潮的启动。1998年的住宅改革，单位以很低的价格，将住宅的产权转让给个人，这就使很多人一夜之间财产倍增。房改将几十年积累下来的财富在短时间内猛烈地释放出来，整个社会的实际财富在短短的几年，成千上万亿地剧增。

很少人真正意识到这一制度改革对整个国民经济革命性的影响。大部分经济学家根本就没有将这种制度改进的巨大影响，考虑到经济分析中去。

二、没有投资的增长？无法解释的财富

2000年前后，国内外经济界争论的一个热门话题，就是1998年以来国家统计数据的准确性，其中以匹兹堡大学的拉斯基（Thomas G. Rawski）在2001年12月发表的研究最有影响。他提出的证据之一就是1998年中国的GDP在世界上一枝独秀，保持高增长，但是能源的消费却没有上去，1998年电力消费弹性系数为0.36，这比1997年的系数0.55低很多[2]。因此，他认为中国1998年的统计数字有问题，中国当年的增长率根本就没有那么高。对此，中国学者提出四个可能，解释这种超低弹性：1）生产率提高，更有效地利用能源；2）产业结构改变，耗能工业比例下降；3）能源价格改革，提高价格导致低消耗；4）节能措施，包括过去二十年来进口效率更高的机器设备。换句话说，从1998年这一年开始，中国的经济发生了结构上的变化。

但如果Rawski的研究是正确的，又会和我们的实际感觉相冲突。按照Rowski(2002)[3]的估算“在不改变GDP构成的情况下，1997-1998年的实际增长率最多是2.2%”，“而不是官方公布的7.8%，而且2.2%是一个上限，实际上可能更低，甚至是一个负数”。如果Rawski的判断成立，那么我们在1998年的经济感受就会比1989、1990年还痛苦，因为那时的经济还分别有4.3%和3.9%的正增长。而且按照Rawski的同样的推论，1998年以后至2000年，中国的真实经济依然是低增长。事实是，生活在1998年的中国人，并没有感到经济低增长必然导致的社会动荡和生活痛苦。比较1989年的社会情况，人们通过亲身感觉就可以直观地得出结论，1998年及其以后的经济如果增长的没有统计局显示得那样快的话，至少也比1989、1990年时强得多[4]。否则，我们就无法解释居民储蓄率何以连年大幅度上升？国家的税收为什么能持续增长[5]？为什么进出口大量增加[6]？为什么外国直接投资（FDI）迅速增加？为什么中国货币面临的不是贬值的压力而是升值的压力？等一系列现象。因此，1998年绝不可能是像Rawski估计得那样，经济只是增长2.2%甚至是负增长。无论统计局的数字是怎么出来的，有一点必须承认，那就是这个结果，比Rawski的判断更接近我们的真实感受[7]。

那么问题到底出在哪里？回顾1998年经济的所有领域――投资、出口、消费――几乎所有方面，都与Rawski描述的趋势一致，而唯有房地产一项与国家统计局描述的趋势一致。显然，问题就出在里。在我们看来，Rawski之所以会得出1998年统计失真的结论，乃是因为Rawski没有考虑到制度因素对经济的影响。Rawski假设生产规模的扩大是导致GDP增加唯一原因，而1998年财富增加，并不是由于生产的提高，而是由于制度的改变，释放出来的是几十年积累的“库存”，其效果相当于把国家几十年来欠许多人的工资，在一夜之间以实物的形式发给大家。由于这些财富卷入的劳动和生产是已经付出的，因此并不会带来就业和能源消耗的立时增加[8]。

已经有专家（贺力平2002）指出国家统计局1998年工业生产增长统计偏高[9]。但同时，却很少有人注意到在房地产一项里，却漏掉了一个几乎没有成本的巨大增量。1995年时，我国公有住宅已经达30亿平方米，这些公房大多位于城市的老区，具有很高的市场价值，假如按每平方米1000元计，这部分财产价值高达3万亿元（曹振良、高小慧2002）[10]。单位将产权转给个人时，每个人根据工龄不同，实际只按折旧支付很低的价格。如果其平均转让价格是市场的1/5的话，就有80%的交易没有进入正式的统计。

1998年房地产实收资本额中，国家资本金一块是841.90亿，比1997年的244.30亿和1999年的302.45亿多出500~600亿元左右，这部分收入应该主要是房改上缴。如果按5倍的差异来估算其市场的真实价值，仅1998年一年就有大约2500~3000亿左右的交易没有进入正式的统计[11]。加上以其它方式转移的政府产权[12]，估计98年以后5年里，大约有超过5000亿甚至近万亿的存量资产转移，没有统计在国民经济的增长中去。考虑到1998年到2002年5年中，GDP增加的总额才不过2万多亿，1998年到2003年，长期国债总共投入也不过6600亿元，这笔“漏掉”的财富应当是相当惊人的。

按照这个推论，如果我们用最终产品法（final goods approach）――既GDP等于投资、进口、消费和政府支出之和――来估算GDP的话，就会发现，政府的实际支出应当大大高于账面支出。与此相对应，在用收入法（income approach）估算的GDP中，则应该有一个显著的增加。事实上，在Rawski自己的计算中，用产出指标校核的增长率和用收入指标校核的增长率，有一个显著的差异――前者大约是-2.5~2%之间，后者考虑通缩后为5.8%。但Rawski放弃了后者，因为这实际上暗示了1998年存在着一个在常规经济下不可能的现象――社会总产出中存在一个毋须经过投资就可以获得收入，因此，他认为前者和其它数据/现象符合得更好。

但在考虑了制度因素后的分析框架里，这笔“意外之财” （windfalls）就不仅不是无法解释的，而且是我们所预期的。假设1997年的基数是准确的，按照Rawski基于产出（outcome side）估算的2.2%的增长率上限，1998年的GDP增加值应该是1638亿元；按照他收入法估算的5.8%的增长率，增加值应当是4319亿元。如果我们认为这个两个数字都是准确的话，这之间的差额2681亿元中的很大一部分，大约就是1998年住房制度改革释放到市场上的增量社会财富――这个结果接近我们的猜测。因此，有理由认为在考虑了房改因素后，