易宪容：高房价岂能提高城市竞争力！

今年以来，随着深圳、北京等地房价又一次快速飙升，高房价已经成了各地方政府经营城市的指挥棒。当前不少地方政府官员纷纷出来表态，认为当地房价飙升是正常的，高房价能够提升城市的竞争力。比如他们说，为什么香港、纽约、东京等国际大都市有竞争力，原因就在于这些城市的房价高。因为高房价能够把“层次比较低的人”淘汰掉，而把最有能力的人吸引进来，从而这个城市的竞争力也就提升了。

其实，这样的观点没有任何依据，更与现代文明社会保障民众基本居住权相悖。一般来说，一个城市的竞争力不仅依赖于要素资源的禀赋，更取决于市民素质、科技创新、社会和谐及政府服务质量等。它是由人才、产业、政府服务、社会诸因素的综合竞争力构成的。如果以高房价来提升城市的竞争力，不仅会让该城市的竞争力回归到依赖于要素资源禀赋的传统老路，而且高房价会给城市竞争力带来严重的负面影响。

2006年的《中国城市竞争力报告》指出，城市房地产规模与城市竞争力的各个表现指标存在一定的正相关，不过，城市房地产市场发展速度与城市竞争力的相关性是不确定的。房地产业的高速增长会导致城市经济较快地增长，但如果房地产发展速度过快，超过了居民有效需求，就会降低城市经济运行效率，而城市经济的低效率，不仅不能提升城市竞争力，反之会弱化城市竞争力，而过高的房价更是会使城市的竞争力水平严重偏离应有的水平。同时，过高的房价使得城市房屋的空置率上升，它与城市竞争力负相关。也就是说，房价越高，居民有效需求就越弱，城市房屋空置率可能越高，而城市竞争力就越弱。

从香港城市发展的历史来看，香港的高房价不仅没有提升香港的城市竞争力，反之成了弱化香港城市竞争力的主要因素。首先，就香港的经济情况来说，尽管房地产在香港经济中仍然具有重要的地位，但房地产早就被排除在香港经济未来发展四大支柱产业之外(旅游、物流与进出口转口贸易、专业服务业及金融服务业)。其次，1950－1980年代是香港城市竞争力提升最快的时期。在这个时期，香港政府不仅没有把“层次较低的人”淘汰出香港，反之，1980年才废除的香港《难民法》吸引了大量由内地逃到香港的“层次比较低的人”(甚至不少都是目不识丁的广东农民)。而正是这些当时由内地逃到香港“层次比较低的人”成了香港以出口为导向经济发展的动力，也是当时香港城市竞争力的根本所在。

中国改革开放近30年的经验表明，城市经济发展最具有竞争力的部分就是这些“层次比较低的人”的劳动创造。如果各个城市都希望用高房价把这些“层次比较低的人”淘汰出去，不仅这些城市的竞争力荡然无存，在一定时期内还可能成为一座座的空城(像北美一些大城市)，竞争力何在是可想而知的。

目前为什么会流行这种“高房价能够提升城市竞争力”的似是而非的看法？其根本就在于，一是在这些人看来，高房价是房地产市场繁荣的主要标志，而房地产市场的繁荣则能够以最短的时间来拉动当地的GDP快速上涨，使地方政府的业绩在其任内即刻表现。即房地产市场的繁荣是体现当届政府GDP最好的方式。二是高房价一定会推动当地地价快速上涨。地价上涨不仅增加地方政府的财政收入，也为某些人创造了更大的寻租空间。三是高房价自然容易聚集经济风险及金融风险，但由于房地产生产的周期性，就使这些风险可能在短期或当政者任内不会发生。只要高房价的风险向后聚集，当届政府就有动力推高房价，然后让这种推高房价的风险让下一任来承担。也就是说，风险延后性也为地方政府推高房价创造了条件。

总之，希望以高房价来提升城市竞争力，这只能是一种奢望。历史经验表明，房价推高一定会形成房地产泡沫。而房地产市场的泡沫一旦形成，它的破灭是任何人都无法改变的事实。

作者系中国社会科学院金融研究所研究员

来源：南方都市报