黄小虎：对我国房地产业的再思考

前几年，我曾发表过几篇文章，探讨房地产业存在问题及解决办法。这几年，政府加强了保障性住房供应的力度，这是一个重大的变化。但还有许多问题，没有从根本上解决。社会上围绕着房地产业仍然是议论纷纷，论者各执一端。现实与争论促使我再思考，主要思考以下问题：房地产业是支柱产业吗？房地产业问题的深层原因在哪里？房价与地价关系究竟如何？这里，把我的思考付诸笔端，敬请读者批评指正。

一、房地产业是支柱产业吗？

我在2005年的文章中认为，房地产业已经成为国民经济的支柱产业。但我最近的研究表明，这个判断恐怕不能成立。请看下表：

表1 ：全社会固定资产投资与全社会住宅投资结构

通过表1可知，全社会固定资产投资中农村所占比重，1990年为27.5%，2000年为20.3%，2007年只有14.5%。相应的城市所占比重分别为72.5%、79.7和85.5%，其中城市房地产所占的比重，1990年为7.7%，2000年为15.1%，2007年达到18.4%。大约从2004年前后，每年的城市房地产投资，就超过了当年全国农村的全部固定资产投资。 另外，全社会住宅投资中，1995年农村占30.8%，2007年只有15.1%，相应的1995年城市占69.2%（其中房地产业占37%），2007年城市占84.9%（其中房地产业占72%）。

很显然，这是一个城乡严重失衡的结构。在这样一个结构中，房地产业的光辉只能惠及城市，而不能普照广大的农村。不仅不能普照农村，目前的房地产业还是城市与农村争夺资源的重要渠道，因而也是导致城乡经济失衡的一个原因。这样一个产业，能够称为支柱产业吗？

即使在城市，现在的房地产业也并未带来社会的和谐。有研究称“全国已出让土地但未销售的存量住宅约26．9亿平方米，相当于全国人均两平方米，城镇居民人均四、五平方米。”[1] 但是，不仅城市的中低收入阶层买不起房，就是许多收入较高的“白领”，也沦为“房奴”。那么多的房子都到哪里去了？据零点公司2006年调查，太原商品房的购买者中80％是非本市居民，北京、大连是60％，郑州是55％。[2]这些“非本市居民”，不可能是农民工，也不可能是其他低收入者，只能是形形色色的投资、投机者。该调查据此判断，我国的房地产业基本上是被投机资金所操纵了。2008年世界金融危机袭来，资金紧张导致房价下跌，投资者遭受损失。但进入2009年，投资客的春天又来了。例如，据北京市土地学会江桥同志提供的资料，今年年初时深圳楼市的投资客比例不到5%，而6月已经达到30%左右；上海、北京等地也是如此，4月以来，别墅、高档公寓等高档住宅的成交量大幅增长，其中，北京某些新开盘的项目，投资性置业占比超过三成，上海某小区三期目前的销售数据，投资性购房的比率占据到7成以上。又据近日媒体的报道，上海高档楼盘的投资客大举出手，已将“刚性需求者”（即自住性需求）挤出市场。[3]可以说，我国的房地产业已经成为投机冒险家们的乐园。进入这个乐园的“门槛”，可比进入股市的“门槛”高得多，因此它只能是极少数人的乐园。

一方面是广大的低收入人群买不起房子，大量造好的房子闲置，另一方面是少数人炒买炒卖数量可观的房子，实际上也是闲置。可见，目前我国的房地产业的利益指向，是不为广大老百姓服务，只为少数富人服务的。处在穷人与富人中间的所谓中产阶级，也是当今房地产业的受害者。本来，他们是引领社会消费的中坚力量，但在越来越高的房价的压迫下，被迫透支自己几十年乃至一生的收入，节衣缩食，很难发挥这样的作用了。我们今天所面对的，就是这样的房地产业，它能算是支柱产业吗？

在正常情况下，通过房地产开发商的服务，将建筑业、建材业、与房屋有关的制造业和规划设计、建筑设计、金融服务、物业管理等连接为产业链，为社会提供各种房屋，满足人民生产、生活的需要。在这个产业链中，尽管开发商处于高端，但它本质上不过是个市场中介组织。所以产业划分，把它归入第三产业的服务业。也就是说，所谓房地产业，其实并不属于实体经济。一个国家或一个社会，终究是靠实体经济支撑的。在不同的发展阶段，起支柱作用的实体产业有所不同，但第三产业中的某一具体行业则无论如何起不了支柱作用。说房地产业是支柱产业，在理论上也是不能成立的。

那么，当今中国的支柱产业是什么？我个人认为，其中之一是建筑业。请看下面的表格：

表2:建筑业与房地产业

表3： 全社会固定资产投资中的建安工程投资和房地产投资

建筑业所涵盖的范围，比房地产业要宽，不仅从事房屋建设，而且从事诸如桥梁、涵洞、管线、道路、水坝、专用厂房等各类基础设施的建设；不仅在城市建设，而且足迹遍及穷乡僻壤。从表3可以看出，固定资产投资中的建筑安装工程投资额，比房地产投资额高得多。近些年来，房地产业投资增长很快，但其投资额也只是建安工程投资额的30％左右。从表2则可看出，即使是房屋建筑，不管是施工面积还是竣工面积，建筑业也都比房地产业高许多。例如2005年和2007年，房地产业的房屋竣工面积只是建筑业房屋竣工面积的不到30％。

一个时期以来，人们常说房地产业带动了几十个产业的发展，其实，真正发挥这种带动作用的，主要是建筑业。建筑业在社会生产、生活中的基础地位和作用，是无可取代的。而房地产开发商则可被多种主体取代，如政府、住房合作社、集体、个人等等。

总而言之，国民经济的支柱产业，是建筑业而不是房地产业。但由于房地产业所连接的产业链中，建筑业处于基础性的、突出的位置，导致我们把房地产业误认为支柱产业。这个思想认识上的误区，妨碍我们正确对待和解决房地产业存在的问题。因此，有必要本着解放思想、实事求是的精神，重新反思。

二、我国房地产业问题的原因及解决办法

单从经济现象看，我国房地产业最主要的问题可概括为两个，一是房价严重脱离广大居民的收入水平和支付能力，实在是太高了，不利于人民安居乐业，不利于扩大消费，不利于城市化健康发展。二是高房价之下的高利润，吸引着越来越多的社会资金和资源进入房地产业，导致积累与消费失衡，产业结构失衡，地区经济失衡，并且造成巨大浪费。如果说第一个问题属于微观表现，那么第二个问题则是宏观后果。

导致上述问题的主要原因是什么？我曾写文章认为，主要原因是政府的体制不完善，政策有缺陷，并从财政体制、银行信贷、土地制度、税收管理、行业管理等方面，作了一些分析。[4]我现在仍然坚持当时的看法，但对具体原因的分析和解决办法，又有了一些新的认识。下面，着重谈谈这些新的认识。

1 住房供应要多元竞争，防止垄断。

上世纪80年代末至90年代初，理论研究和政策研究界探讨城市住房制度改革，最终形成的思路是，对存量住房实行“租售并举，提租促售，以售带租，小步快走”方针；对增量住房的建造与供应，则是政府建房、合作建房、私人建房和开发商建房并举。但后来实际执行，却没有按这个思路走。原有住房是只售不租，一步到位；新增住房的供应，一度只剩了开发商。改变思路，与当时急于甩财政包袱有很大关系。但这样做，却不符合社会主义市场经济的规律。

本来，租和卖都是商品交换的形式，采用什么形式，应由消费者根据自己的情况决定。西方发达国家的住房自有率，少的百分之四、五十，多的百分之六、七十（也有个别国家达百分之八、九十），仍有很多人依靠租房解决居住问题。我们只售不租，使解决住房问题的途径过于单一，房屋租赁市场长期不能发育，误导了人们的住房观念，最终财政也还是要大量补贴。

本来，市场经济中住房供应应该是多元竞争的，但一段时期内政府不投资了，对合作建房、私人建房也没有任何鼓励和引导措施，客观上是打压，结果导致开发商一家独大，处于绝对垄断地位。原来的无房户和新增人口，解决住房问题只能去找开发商。但他们面对的是一个典型的卖方市场，正可谓“宰你没商量”。随着投资、投机日盛，房价节节攀升，形成了房子虽然大大的有，但大批穷人只能望房兴叹的现象，以及消费者补贴投资投机者，收入低的人补贴收入高的人等现象。

后来我们意识到，解决穷人的住房问题是政府的责任，逐渐建立并加强了廉租房等保障性住房的投入机制。从改革思路来看，实际是向90年代初的思路回归。回顾这段历史，是为了说明如下道理：房价高的根子是垄断，而开发商的垄断地位并不是开发商自己造成的，是政府的政策造成的。

保障性住房投入供应机制的建立，使穷人解决住房问题有了希望，应进一步加大这方面的改革力度。但白领和其他中产阶级仍在作“冤大头”，怎样解决他们的问题？在国外，住宅合作社作为非盈利组织，已有200多年的历史，有很成熟的组织制度和管理模式，是解决人民住房问题的重要途径。[5]我认为，我国也应大力发展合作建房，为此，有必要在土地、融资、税收等方面给予政策支持。此外，在小城镇甚至小城市，也应允许私人建房。这些都是90年代初形成的改革思路。这一思路的基本精神之一是多元竞争，