李唯一：善意取得私卖共有房屋所有权诉讼的审判误区及对策

【摘要】物权法确立了不动产所有权的善意取得制度，私卖共有房屋所体现的法律关系，成为现实生活中适用该制度的典型代表。为权衡第三人、原权利人和交易秩序三方利益，审判机关须厘清《合同法》第五十一条与《物权法》第一百零六条的关系，正确处理无权处分合同与因善意取得而发生物权变动的矛盾。以解决审判实践中私卖共有房屋诉讼出现的实际问题为出发点，采取解释论的方法，为法律适用确立一个基本理论，即在否认无因性原则的前提下，将物权行为概念应用于对此类案件法律关系的梳理，从而明确该类案件的常规诉讼路径和审判模式，以便审判机关针对不同的案情找到共同的切入点引导诉讼并进行裁判。

【关键词】善意取得；不动产所有权；审判误区；合同效力

房屋作为影响民众生计的不动产，近年来承载利益倍增，相关诉讼随之增多，其中不乏大量私卖共有房屋类案件。私卖共有房屋，指房屋共有权人在未得到其他共有权人授权的情况下，擅自出卖登记在其名下的共有房屋，事后亦未得到追认。诉讼常表现为，原权利人依据《合同法》第五十一条主张转让行为属无权处分，请求确认买卖合同无效，买受人则以《物权法》第一百零六条规定的不动产所有权善意取得制度为抗辩。善意取得制度旨在解决因欠缺处分权时的所有权移转问题；无权处分条款则包含着处分权存在瑕疵时对合同效力的认定，若出让人未取得处分权或最终未经权利人追认，审判实践中一般将认定转让合同无效。在法律适用中，审判机关要权衡第三人、原权利人和交易秩序三方利益，必须处理好无权处分合同与因善意取得而发生不动产物权变动的矛盾。

本文旨在解决以下问题：首先，《物权法》颁布后，司法机关已审理部分善意取得私卖共有房屋类案件，通过对诉讼现状的实证考察，明确此类诉讼存在的审判误区；其次，理论界对无权处分的转让合同效力与善意取得制度关系的主流学说有哪些，这些学说能否应用于审判实践，指导我们解决诉讼中的问题；再次，在现行立法下，结合现有学说和已有问题，能否从解释论的角度，为此类诉讼的法律适用确立一个核心法律关系基本理论，从而明确该类案件的常规诉讼路径和审判模式，以便审判机关针对不同的案情找到共同的切入点引导诉讼并进行裁判；最后《物权法》第一百零六条虽确定了善意取得不动产所有权的构成要件，但落实到诉讼中，“善意”和合理价格等具体问题的认定标准仍较模糊，应予以明确。结合审判实践中出现的大量案例，本文的房屋共有状态限定为共同共有，且所有权名义登记人为共有人之一，因此文中的原权利人指其他共同共有权利人。

一、诉讼现状及审判误区

通说认为，我国现行立法及司法审判实践采债权形式主义的物权变动模式。[1]合同的无效意味着对物权变动产生否定性影响。法律适用中，依据《物权法》认定善意取得不动产所有权时，合同是无效，还是排除《合同法》第五十一条的适用，抑或因善意取得而认定合同为有效？若认定合同无效，因受让人善意取得不动产所有权，一旦标的物存在质量问题，买受人依据什么向出卖人主张瑕疵担保责任？若买受人尚未支付全部价款，则出卖人又将依据什么要求买受人支付余款？若因未办理不动产登记而未满足善意取得要件，是否便恢复了《合同法》第五十一条的适用条件，从而认定买卖合同无效？为明确审判实践对以上问题的回答，本文对某直辖市法院系统自《物权法》颁布以来审理的此类案件进行考察。选取了八十件明确适用《物权法》第一百零六条或《合同法》第五十一条的裁判文书，考察方式为对裁判文书中当事人主张、查明事实、法律适用等具体内容进行分析。

（一）案件法律关系及诉争房屋权利状态趋同

夫妻一方擅自处分登记在其名下的共有房屋，第三人从名义登记人处购买，是私卖共有房屋诉讼的典型代表。究其原因，现有登记制度无法做到通过权属登记确定不动产的真实权利状况，共有人并非全部记载于不动产登记簿或房产证上。不动产登记制度的不完备，使物权法的权利推定准则与婚姻法对夫妻共有财产的认定标准不一致。以城市普通商品房为例，房屋权属登记人一般为预售合同上的购买人，但房屋的实际权属还涉及到房屋的购买时间、付款方式、出资人等问题，购买人的婚姻状况成为使问题复杂化的根本原因。交易中办理移转登记时，房屋和土地管理部门不对房屋权利状况进行实质审查，一般来说，只要出让人与名义登记人一致，就能完成过户。另外，此类诉讼的裁判文书中，不可避免地先要对房屋权利状态进行判断。经统计发现，全部涉案房屋均为夫妻共同共有。

（二）两种诉讼类型及审判思路

在以移转所有权为目的的房屋买卖诉讼中，交易的进展阶段决定着原被告的身份和诉讼请求。当移转登记手续已完成，多为原权利人起诉要求确认买卖合同无效；当买受人已履行支付价款义务，但出卖人未予办理过户手续时，多为买受人起诉，要求出卖人履行合同义务。原因在于，根据《物权法》第十六条、第十七条确认的权利推定原则，在完成登记手续后，除非通过诉讼途径否定现有物权状态，否则将推定买受人取得房屋所有权。因此，原权利人寻求审判机关确认不发生物权变动的法律效果。同理，为实现合同目的，买受人会起诉要求出让人履行办理过户手续的义务，以最终取得房屋所有权。

根据诉讼主体的身份和诉讼请求的不同，表现出两种诉讼类型：原权利人为原告，起诉要求确认买卖合同无效的案件，以及买受人为原告，起诉要求出卖人履行合同义务，予以办理过户手续的案件。

1．原权利人起诉要求确认买卖合同无效的案件。根据文书的认定理由和判决结果的不同，此类案件一般有两种判决结果。（1）买受人满足善意取得构成要件时，认定买卖合同有效或不对合同效力进行判断，判决结果为驳回原权利人的诉讼请求。此类案件中，裁判文书多在说理部分认定，受让人因符合《物权法》第一百零六条规定的善意取得要件而取得房屋所有权，认定买卖合同有效，驳回原权利人的诉讼请求；或在认定受让人善意取得房屋所有权后，排除《合同法》第五十一条的适用，但不对合同是否有效进行判断，作出同样的判决结果。（2）买受人缺乏善意取得全部构成要件时，认定买卖合同无效，支持原权利人的诉讼请求。此类案件中，文书多在说理部分认定，买受人因缺乏《物权法》第一百零六条规定的构成要件，不能取得房屋所有权，擅自出卖共有房屋属无权处分，买卖合同无效。

可见，原权利人作为原告起诉要求确认买卖合同无效案件的审判思路是，若买受人符合《物权法》第一百零六条规定的善意取得要件而取得房屋所有权，则认定买卖合同有效，或不对合同效力进行认定；反之，即使完成过户手续，若不符合善意取得的其他构成要件，仍不能认为买受人取得房屋所有权，买卖合同无效。

2．买受人起诉要求出卖人履行合同义务，为其办理过户手续的案件。此类案件中，买受人一般已依约履行支付价款义务，起诉要求出卖人予以办理过户手续。对基本相同的事实，却存在两种截然不同的法律适用结论。有的裁判文书说理部分认定，受让人的善意弥补了出让人的处分权瑕疵，应认定合同是当事人的真实意思表示，合法有效，出卖人应履行合同义务，为买受人办理房屋过户手续。有的裁判文书则认定，因缺乏善意取得制度中的登记要件，买受人不能取得房屋所有权，买卖合同无效。后者多认为，因出卖人无权处分共有房屋，且买受人缺乏《物权法》第一百零六条规定的完成不动产登记要件，所以不构成善意取得，买卖合同因无权处分而无效，最终驳回买受人的诉讼请求。由此可见，在相关司法解释出台前，对仅缺乏善意取得登记要件的私卖共有房屋类案件中买卖合同效力的认定，审判机关还没有形成一致意见。

（三）审判误区

1．逻辑误区。实践中遵循这样的审判逻辑，即若受让人满足善意取得的要求，则优先适用《物权法》第一百零六条，认定其取得房屋所有权，同时排除《合同法》第五十一条的适用，认定买卖合同有效或不对合同效力进行判断，驳回原权利人的诉讼请求。而当买受人因缺乏任何一条要件不能构成善意取得时，有的裁判文书会直接认定买卖合同因出卖人无权处分而无效。

问题在于，优先适用物权法的依据是什么？《物权法》第一百零六条虽属“所有权取得的特别规定”条款，但该条款毕竟规定于物权法中。按照我国民法确立的物债二分体系，合同法作为债法的组成部分，从体系上应与物权法平行，物权法并无法律适用上的优先性。另外，根据《物权法》第十五条可知，引起不动产物权变动的合同的效力不应受物权变动的影响，即使不发生物权变动，债权合同仍可认定为有效。[2]因此，善意取得房屋所有权是对物权变动的认定，以是否发生物权变动的效果作为认定买卖合同效力的依据，缺乏体系支持。还有，在善意取得房屋所有权时，尽管认定买卖合同有效可避免买受人无法通过有效的合同向出卖人主张瑕疵担保责任等后续问题，有巨大的实践优势，但该认定方式恐有单纯价值判断之嫌。

2．效果误区。审判实践中多有这样的案例，原权利人实际对卖房行为知情，房屋交易完成后，因房价在短期内出现大幅上涨，出卖人或共有权人反悔，原权利人遂以对卖房不知情为由起诉要求确认买卖合同无效。产生该诉讼的根本原因在于诚信的缺失，审判机关应通过法律适用保护正常的交易秩序，维护社会的诚信精神。如果买受人仅因未办理登记手续而未满足善意取得要件，便直接认定买卖合同无效，其损失将是巨大的，法律适用的效果生硬，出卖人仅向买受人承担缔约过失等责任，交易安全完成无法保证。

3．认定标准误区。审判实践中，第三人“善意”的认定标准未能统一。判断“善意”的考察因素是什么？有的判决中将物权法第一百零六条的三个要件全部作为判断善意的因素，即将“客观善意”作为认定标准；[3]有的则将善意的范围作出错误的指向，认为只要符合了朴素的善意要求，就能够认定为“善意”。再有，对合理价格的认定标准亦有待厘清。

二、现行理论对策分析

对于无权处分合同效力与善意取得所有权之间的关系，理论界有诸多学说，以下为主要观点：

第一，以相对人的善意弥补处分权缺失而认定合同有效。有学者认为，善意取得是以受让人之善意补出让人处分权之不足。[4]无权处分合同的效力影响着受让人的交易安全，因此，其命运不应取决于真实权利人是否予以追认。法律应保护善意相对人的合理预期，在符合善意取得制度时，或因未就标的物进行交付而不符合善意取得制度，但相对人善意且支付相应对价的，可承认合同有效。[5]问题在于，依通说，在债权形式主义的物权变动模式下，当善意第三人已支付合理对价并完成登记，若认定合同有效，则相对人仍可依据有效的合同取得标的物。于是就产生了制度冲突，即没有在物权法上设立善意取得制度的必要。

第二，在符合善意取得所有权要件时认定合同有效。在债权形式主义的物权变动模式下，物权变动是债权行为与交付行为的合力，用公式可表示为：有效的债权合同 + 公示行为 = 物权变动。[6]因此，有学者认为，所有权的变动不以买卖合同的有效而当然移转，但买卖合同的有效却是债权形式主义的必然要求，因此，善意取得合同有效是债权形式主义的内在逻辑要求。[7]但是，该观点有论证路径倒推之嫌，易使人产生一种判断，即在认定无权处分合同效力时需先行考虑是否符合善意取得而发生物权变动。但是，在出让人无权处分时，善意第三人不是依据合同的效力取得标的物所有权，而是依据善意取得规定本身，所以应将善意取得视为原始取得。[8]也就是说，债权形式主义要求物权变动的前提条件为买卖合同有效，但善意取得系以符合物权法上的特别规定而取得所有权，不宜以满足善意取得要件而认定物权变动的继受性。还有，若买受人缺乏不动产登记要件，是否应直接认定买卖合同无效？该观点未对此明确。

第三，以物权行为及其无因性理论解决合同效力与因善意取得而发生物权变动的关系问题。有学者主张，应彻底贯彻物权行为及其无因性理论，从而解决债权合同效力与物权变动之间的矛盾。由于物权与债权的二元划分，法律行为根据意思表示中的效果意思而区分为物权行为和债权行为，两种法律行为的区分和物权行为无因性正是该二元划分的必然逻辑结果。[9]若采纳物权行为无因性理论，无权处分合同的效力与受让人取得标的物所有权之间的问题就比较容易解决，即债权合意的无效或者被撤销不能直接引起物权合意的无效或被撤销，当交易行为（债权行为）无效时，因物权行为所取得的所有权仍然是有效的。通过采纳包括无因性原则在内的物权行为理论完善现有民法体系，